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Aufgaben eines Immobilien Gutachters

9 Dezember 2020 by Terry Gibson

Ein Sachverständiger für Immobilien befasst sich im Wesentlichen mit der Verkehrswertermittlung von Immobilien und der Gutachtenerstellung. Die Begrifflichkeiten Immobilien Gutachter und Sachverständiger werden häufig gleichwertig verwendet. Doch gerade öffentliche Einrichtungen oder Gerichte sprechen hier im Allgemeinen vom Sachverständigen.

Für die genaue Definition der Arbeitsinhalte von Sachverständigen sollte zunächst geklärt werden, wer sich als solcher bezeichnen darf. Grundsätzlich darf sich jeder als Immobiliengutachter bezeichnen, da der Begriff rechtlich nicht geschützt ist. Daher sollte auch bei der Wahl des Sachverständigen genau hingesehen werden, denn der Teufel liegt hier im Detail.

So gibt es bezüglich der Ausbildung des Gutachters gravierende Unterschiede. So können sich alle Personen ohne spezielle Ausbildung als „freie Gutachter“ bezeichnen. Deren Gutachten und Wertermittlungen haben allerdings vor Gericht oder behördlichen Institutionen keinen Bestand – sie sind also nicht rechtssicher.

Für ein seriöses Gutachten sollten daher unbedingt die Dienste eines öffentlich bestellten und vereidigten Gutachters in Anspruch genommen werden. Sie werden von der Industrie- und Handelskammer entsprechend geprüft und auch ernannt. Deren Gutachten ist zudem rechtssicher – hat also vor Gerichten oder Behörden bestand. Sie sind ebenfalls dazu befähigt, direkt von Gerichten oder anderen institutionellen Einrichtungen in Auftrag gegebene Gutachten zu erstellen. Dann werden sie als staatlich anerkannte Gutachter bezeichnet.

Gutachten kommen klassischerweise dann zum Einsatz, wenn es darum geht, den Wert einer Immobilie oder die Höhe eines entstandenen Schadens bzw. Mangels für einen rechtlichen, steuerlichen oder versicherungstechnischen Sachverhalt zu klären. Dies sind beispielsweise die Bewertung von Sturm- und Brandschäden sowie baulichen Mängeln.

Doch auch eine durchzuführende Verkehrswertermittlung, die in Folge eines Erbschafts- oder Scheidungsverfahrens notwendig ist, gehört zu der Aufgabe des Gutachters. Dabei erstellt er ein gesetzliches Vollgutachten, bei dem die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure angewendet wird.

Doch gerade für Immobilienkäufer bzw. -verkäufer ist die ordnungsgemäß durchgeführte Verkehrswertermittlung von Gebäuden interessant. Diese wird im Rahmen eines Kurz- oder Wertgutachtens durchgeführt. Dieses ist ausreichend präzise, um den Marktwert des Objekts für den Kauf bzw. Verkauf schätzen zu lassen.

Hierbei bedient sich der Immobilien Gutachter, bspw. VePa GmbH Immobilien, drei verschiedener Bewertungsverfahren, die je nach Art und aktueller Nutzung der Immobilie angewandt werden: das Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Für die Bewertung von Eigentumswohnungen wird vorwiegend das Vergleichswertverfahren herangezogen. Hierbei wird das Objekt anhand von vergleichbaren Wohnungen ähnlicher Größe, Ausstattung und Lage bewertet. Das Sachwertverfahren dagegen wird zur Ermittlung von Ein- und Zweifamilienhäusern verwendet. Der Wert wird dabei über den Zeitwert des Gebäudes und den Grundstückswert ermittelt.

Das Ertragswertverfahren wird gerne bei vermieteten Objekten, meist größeren Mehrfamilienhäusern, angewendet. Hierbei verrechnet der Gutachter die jährlichen Nettoerträge des Gebäudes mit einem objektspezifischen Kaufpreismultiplikator. Dieser ist abhängig von Baujahr, Zustand und Lage der Immobilie.

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